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24小時黃金價格走勢圖奧園集團遭做空之謎 “明股實債”究竟有無“實

近日,港股上市公司中國奧園集團股份有限公司(簡稱“中國奧園”)發布公告稱,公司董事會注意到,3月3日某媒體平臺刊登了一份由匿名人士發表的做空報告。董事會認為,該報告中的指控“乃屬失實”,故而做出澄清。

中國奧園是總部位于廣州的老牌房企,成立于1996年,2007年在港交所掛牌上市。該公司曾連續三年躋身《財富》“中國500強”,并在2019年實現合同銷售金額1180.6億元,成功跨入千億房企行列。

根據公開資料,中國奧園注冊于開曼群島,廣東商人郭梓文為最終實際控制人。奧園集團有限公司(以下簡稱“奧園集團”)則是中國奧園的下屬子公司,負責國內房地產項目的開發與運營。據克而瑞研究中心發布的2019年房企銷售排行榜,奧園集團以全口徑銷售金額1180.6億元,排名第27位。

3月3日,匿名人士發布報告稱,奧園集團通過關聯方借款“明股實債”放大杠桿、虛增利潤,并借此實現財務數據的快速增長。中國奧園則在澄清公告中,對上述問題進行駁斥。

對于非控股股東權益占比超60%,而只分享不到20%的報表利潤,中國奧園認為核心在于時間差。其稱公司地產項目從取得項目至竣工交付一般需時約二至三年,部份項目(如舊改項目)的項目周期可達五年或以上,因此在綜合損益及其他全面收益表與綜合財務狀況表中對非控股權益的體現存在時間差,隨著項目的結轉,非控股股東的分配利潤將按相關項目的交付時間表逐漸體現出來。

部分業內人士告訴時間財經,現在房地產市場尤其是在南方市場,很多項目都是合作開發,一塊地可能有三四個開放商,甚至一塊地有九個開發商合作開發的情況也存在。一般而言,開發商按照其實際股權占來比分利潤,即便有差別也不會相差太大。

上述人士還稱,中國奧園確實合作項目多,很多是進行小股操盤,實際權益不多,一般占項目10%至30%的股份。對于這些小股操盤的項目中國奧園大多進行了并表,所以其非控股股東(合作項目中其他股東)權益占比較大,同時也使得中國奧園的銷售額過千億元,但利潤很低。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則提到,中國奧園在小股操盤方面能力一般,相較于行業標桿的萬科,中國奧園的風險控制上較差,比如員工或高管持股比例過高,對合作項目企業的要求也較萬科差距較大。

中國奧園的非控股股東權益占比與利潤分配不同步,到底是時間差的緣故還是“明股實債”,上述業內人士稱,兩者財務上不好區分,除非內部人士拿出證據。而實際上,由于近兩年融資渠道收緊,明股實債成為房企融資的重要手段,在民營房企中常有應用。

一位不愿具名的地產分析師對時間財經表示,大量項目并表導致權益占比和收益占比有差異很正常,關鍵是中國奧園的差距太大,此次公告并未解釋得很清楚。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜則認為,中國奧園不只是小股操盤,而是小股“操縱”資本市場。其非控股股東權益占比如此之大,急劇增大了凈負債比率的分母,掩飾了其負債情況。雖然理論上這一規則所有房企都可以用,中國奧園也不違規,是在利用規則,但“奧園用得太狠了”。

對此,時間財經多次聯系中國奧園方面,截至發稿時間暫未獲得回復。

低負債率背后

作為廣州的老牌房企,中國奧園近年來增長迅猛。2019年11月,中國奧園正式跨入千億房企行列,2019年未經審核的合同銷售額未1180.6億元,在克而瑞2019中國房企銷售TOP200排行榜”中位于25名。

作為對比,2015年中國奧園的合同銷售額僅為151.71億元。2016年至2018年,中國奧園合同銷售額三年復合年增長率達89%。僅四年時間,中國奧園改寫了廣州房企的格局,超越時代中國、越秀地產,逼近雅居樂和富力。從2017年至今,中國奧園股價增長642.28%。該公司截至2019年中期總資產為2325.68億元,最新市值298億港元。

與其他高速增長的房企不同的是,中國奧園的凈負債率近年來一直穩定在50%~65%,2019年上半年,中國奧園凈負債比例為64.2%,而同期中南建設的凈負債率達到185.6%,陽光城凈負債率145.13%。

一般而言,較低的凈負債比例能獲得更高的評級資質,進而有利于融資。企業觀察報此前報道稱,中國奧園在財務杠桿的運用方面也很有有技巧,業內人士稱這或與負責財務工作的陳嘉揚和鐘平有關。

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